המערכת המשפטית בישראל מחייבת לזהות כל נכס מקרקעין באמצעות מספרים זיהוי ייחודיים לה- המוכרים גם כ"גוש חלקה".
גוש הוא יחידת שטח גדולה, מעין מקבץ קרקעות המחולק למספר חלקות. חלקה היא יחידת הקרקע הקטנה בתוך אותו גוש. בבניינים משותפים, כל חלקה מתחלקת גם ליחידות משנה שנקראות תתי־חלקות. תת־החלקה מייחדת דירה מסוימת או יחידת נכס אחת מתוך כלל הנכסים הרשומים על אותה חלקה. לדוגמה, בניין בן עשר דירות יהיה רשום כחלקה אחת ולכל דירה יוצמד מספר תת־חלקה נפרד.
כך, לכל נכס – דירה, מגרש, חנות או מבנה ציבורי – יש כתובת משפטית ייחודית ובלעדית לה.
איתור גוש חלקה הוא פעולה בסיסית אך קריטית, משום שכל פעולה משפטית או תכנונית במקרקעין. החל מרכישה או מכירה, דרך קבלת משכנתא ועד בבדיקת תב"ע – מבוססת על זיהוי הנכס באמצעות המספרים הללו. בלי איתור נכון לא ניתן לוודא בעלות, אי אפשר לבדוק אם קיימים שעבודים או עיקולים, ולא ניתן להוציא מסמכים משפטיים מחייבים כמו נסח טאבו.
מתי תצטרכו לאתר גוש חלקה?
כמעט בכל התעסקות בנכס נדל"ן יעלה הצורך באיתור גוש חלקה. כך למשל, בעת רכישת דירה עלינו לאתר את פרטי הגוש והחלקה כדי להוציא נסח טאבו ולבדוק מיהו הבעלים הרשום. מנגד, בעת מכירת דירה עלינו לוודא שהנתונים שאנו מציגים לקונה תואמים לרישום הרשמי. שוכר נכס עסקי יכול להשתמש באיתור גוש חלקה כדי לוודא שהמשכיר אכן בעל הזכויות החוקי, ועוד.
גם מצבים פחות שגרתיים דורשים שימוש במידע הזה – למשל, כאשר מתקבלת ירושה הכוללת דירה או מגרש, פרטי הגוש והחלקה הכרחיים כדי להגיש בקשה לרישום זכויות. אפילו עורכי דין בתחום הנזיקין צריכים לאתר גוש חלקה כאשר הם מגישים תביעות בגין נזקי רכוש הקשורים לנכס ספציפי.
איתור גוש חלקה
האופן שבו נאתר גוש חלקה משתנה בהתאם לסוג הנכס ולגוף שבו הוא רשום. חשוב לדעת היכן לבצע את החיפוש כדי לקבל נתונים אמינים ועדכניים.
| סוג הנכס | מקור איתור מומלץ | פרטים נדרשים לאיתור |
|---|---|---|
| דירות ונכסים פרטיים רשומים בטאבו | אתר gov.il – מרשם המקרקעין | כתובת מלאה – עיר, רחוב, מספר בית, ומספר דירה |
| קרקעות בבעלות המדינה (חכירה מרמ"י) | אתר רשות מקרקעי ישראל | כתובת (אם קיימת) או מספר גוש וחלקה ידועים |
| מגרשים חדשים או שכונות בבנייה | תוכנית בניין עיר (תב"ע) או מסמכי פיתוח | מספר מגרש זמני מתוך התוכנית |
| קרקעות פתוחות, חקלאיות או פרויקטים מורכבים | מערכות GIS עירוניות + מסמכי תב"ע | מיקום גיאוגרפי או סימון במפה |
נכס הרשום בטאבו – לשכת רישום המקרקעין
איתור גוש חלקה באמצעות לשכת רישום המקרקעין (טאבו) הוא הדרך הנפוצה והשימושית ביותר, שכן רוב הנכסים בישראל רשומים בטאבו.
כאשר הנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין, ניתן לאתר גוש חלקה באמצעות שירותי מרשם המקרקעין באתר gov.il. החיפוש מתבצע לפי כתובת מלאה – עיר, רחוב ומספר בית. לאחר שאיתרנו את פרטי הגוש והחלקה, ניתן להזמין את נסח הטאבו של הנכס.
מהו נסח טאבו?
נסח טאבו הוא מסמך רשמי שמופק מלשכת רישום המקרקעין, והוא מהווה את "תעודת הזהות" של הנכס. במסמך זה מופיעים פרטי הגוש, החלקה ותתי־החלקות (במידה ומדובר בבניין משותף), שמות הבעלים הרשומים, סוגי הזכויות, וכן הערות חשובות כמו משכנתאות, עיקולים או הערות אזהרה.
איזה סוגי נסחי טאבו קיימים ומה ההבדלים ביניהם?
כאשר מבצעים איתור גוש חלקה ומבקשים להפיק נסח טאבו, המערכת מאפשרת לבחור בין מספר סוגי נסחים. לכל נסח ייעוד משלו, ורצוי לדעת מראש איזה מהם מתאים לצרכים שלכם:
נסח מלא
נסח מלא מציג את כל פרטי הנכס כפי שהם רשומים בלשכת רישום המקרקעין: מספר גוש, מספר חלקה ותת־חלקה (במקרה של דירה בבניין משותף), שמות הבעלים הרשומים, סוגי הזכויות (בעלות, חכירה וכדומה), וכן הערות חשובות כמו משכנתאות רשומות, עיקולים, הערות אזהרה והגבלות אחרות.
מסמך זה הינו הבסיס לכל עסקת מקרקעין – קנייה, מכירה, העברת זכויות או נטילת משכנתא. כדי להנפיק נסח מלא, נצטרך להזין מספר גוש, חלקה ותת חלקה במידה ומדובר בבניין משותף.
נסח מרוכז
נסח זה מיועד בעיקר לבניינים משותפים. במקום להציג את מלוא הפרטים של כל דירה, הנסח המרוכז מציג רשימה של כלל תתי־החלקות הרשומות בחלקה אחת. הוא שימושי במיוחד כאשר לא ידוע מספר הדירה המדויק. בעזרת הנסח המרוכז ניתן לזהות את תת־החלקה המתאימה ובהמשך להפיק לגביה נסח מלא.
למשל, אם יש בידכם רק כתובת הבניין בלי מספר דירה, הזמנת נסח מרוכז תאפשר לראות את כלל היחידות בבניין ולכוון לאיתור הנכון.
נסח היסטורי
במקרים בהם עלינו להבין את ההיסטוריה של הנכס, נוכל להזמין נסח היסטורי. נסח זה מציג את כל השינויים שנעשו ברישום לאורך השנים: החלפות בעלות, שעבודים, הערות שנמחקו והעברות זכויות קודמות. נסח היסטורי שימושי במיוחד בתיקים משפטיים, בבדיקות עומק לפני עסקאות גדולות ובמקרים שבהם עולה חשד לסכסוך או אי־סדר ברישום.
אחזור נסח
אפשרות זו נועדה למי שכבר הזמין נסח בעבר. במקום לשלם מחדש אגרה, ניתן להוריד שוב את אותו נסח לתקופה מוגבלת. זהו בפתרון נוח וחסכוני!
איך נבצע איתור גוש חלקה?
גללו בין התמונות וראו שלב אחר שלב איך מאתרים גוש חלקה ונסח טאבו באתר gov.il – מהקלדת כתובת ועד הנסח המבוקש.
נכס הרשום ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י)
כאשר מדובר בקרקע בבעלות המדינה, המנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל, האיתור מתבצע דרך אתר רמ"י. שם ניתן לאתר נכסים לפי מספר גוש וחלקה, או לפי כתובת אם היא קיימת. ברוב המקרים נדרשת בדיקה נוספת באמצעות חוזה החכירה או מסמכי זכויות, משום שנכסים אלו לא תמיד רשומים בטאבו אלא מנוהלים ברישומי רמ"י בלבד.
נכס בשכונה חדשה או מגרש בבנייה
בפרויקטים חדשים או בשכונות מתפתחות, ייתכן שעדיין לא הוקצתה כתובת רשמית לנכס. במקרה כזה, האיתור נעשה באמצעות מספר מגרש מתוך תוכנית הבנייה (תב"ע). התוכניות כוללות טבלאות התאמה שמקשרות בין מספרי מגרש זמניים לבין מספרי גוש וחלקה רשמיים. זו פעולה הכרחית עבור יזמים, קבלנים ורוכשים בפרויקטים בשלבי תכנון.
משק חקלאי או קרקע פתוחה
כאשר מדובר במשק חקלאי או קרקע פתוחה, נאתר גוש חלקה באמצעות התב"ע ומערכות GIS עירוניות. המפות מציגות גבולות של גושים וחלקות, ולעיתים אף מפרטות חלוקה עתידית לתת־חלקות. מערכות GIS אינן תמיד מעודכנות, ולכן חשוב לבצע הצלבה מול נתוני הטאבו או רמ"י.
שאלות נפוצות
כמה עולה לאתר גוש חלקה?
איתור גוש חלקה באמצעות אתר gov.il או מערכות GIS עירוניות הינו שירות חינמי ונגיש לכל.
כמה עולה להנפיק נסח טאבו?
אגרת הנפקת נסח טאבו עולה כ-17 ש"ח. במידה ועליכם לשחזר נסח טאבו שכבר הנפקתם בעבר, תוכלו לעשות זאת ללא תשלום נוסף. זאת, ע"י הזנת מספר התשלום המקורי אותו קיבלתם במייל.
מה עושים כשאין כתובת רשמית?
משתמשים במספר מגרש מתוך תוכנית בניין עיר.
כמה זמן לוקח האיתור?
ברוב המקרים דקות ספורות, כאשר המידע זמין אונליין.
סיכום
איתור גוש חלקה הוא שלב יסוד בכל עסקת מקרקעין בישראל. הוא מאפשר לזהות נכס בצורה חד משמעית, לבדוק בעלות, לחשוף מגבלות משפטיות ותכנוניות ולבצע כל פעולה משפטית בצורה מסודרת. התהליך פשוט יחסית כאשר יודעים היכן לחפש, אך טעויות עלולות להיות יקרות מאוד.
לאחר קבלת הנתונים חשוב לוודא שהפרטים תואמים לרישום הרשמי ולבחון האם קיימות זכויות או מגבלות נוספות על הנכס. כאן נכנס לתמונה ליווי משפטי מקצועי. משרד עורכי דין משה זילברמן מתמחה בליווי עסקאות מקרקעין מכל הסוגים, בבדיקת זכויות בטאבו, הסדרת מסמכים ועוד. נשמח לעמוד לרשותכם, לייעץ, וללוות אתכם באופן אישי ומקצועי – כדי שתוכלו לבצע כל עסקה בביטחון מלא.
צרו קשר בטלפון 077-5558884 או השאירו פרטים כאן ואנו נחזור אליכם בהקדם האפשרי.
