מה זה הקניית בעלות?

בעת קום המדינה, רוב הקרקעות בישראל נוהלו בידי המדינה, קק"ל ורשות הפיתוח. כדי לשמור על השליטה בקרקעות ולמנוע ריכוזן בידי יחידים, נקבע חוק יסוד: מקרקעי ישראל. חוק זה קובע כי כ-93% מהקרקעות בישראל יהיו שייכות לגופים ציבואיים אלו. קרקעות אלו אינן ניתנות למכירה, אלא מושכרות (מוחכרות) לתקופות של 49 או 99 שנים.

בשל כך, כשאנחנו רוכשים נכס מגורים או מסחרי בישראל – אנחנו בעצם חוכרים ולא בעלים. המשמעות היא שהקרקע נשארת בבעלות המדינה, והרוכש מקבל זכות שימוש בלבד. תהליך הקניית בעלות מאפשר להפוך את זכות החכירה לזכות בעלות מלאה.

הקניית בעלות מוסדרת לפי נוהל 90.01B של רשות מקרקעי ישראל ובהתאם לחוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960, ולקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל. הנוהל מגדיר את סוגי הנכסים הזכאים, את התנאים להקנייה ואת הדרך בה מתבצע הרישום בטאבו. מדובר בהליך פורמלי המחייב עמידה מלאה בכללים ובבדיקות שנקבעו על-ידי הרשות.

למה כדאי לבצע הקניית בעלות?

כדי לאפשר לבעלי דירות ובתים פרטיים שליטה מלאה על נכסיהם, המדינה מאפשרת "הקניית בעלות". תהליך זה מבטל את התלות ברשות מקרקעי ישראל ומאפשרת לרוכש שליטה מלאה על הנכס. בכך הוא מתנתק מהצורך באישורים של רמ"י לכל פעולה כמו הרחבה, מכירה או העברת הנכס ליורשים.

לאחרונה, המדינה מעודדת יותר הקניית בעלות- בעיקר בקרקעות למגורים. זאת, כדי להפחית את הבירוקרטיה ולתת גמישות לבעלי נכסים, אבל לא רק:

• חופש פעולה מלא: בעלות על הקרקע מאפשרת לבעלי הקרקע לבצע שינויים ולממש זכויות בנייה ללא אישור מהרשות. ניתן למכור, להרחיב או להעביר את הנכס ללא אישור רמ"י.
• חיסכון בתשלומים עתידיים: הקניית הבעלות עשויה לחסוך תשלומים עתידיים לרמ"י- אין צורך לשלם דמי היתר, דמי הסכמה או אגרות נוספות.
• העלאת ערך הנכס: נכס בבעלות פרטית נחשב יקר ואטרקטיבי יותר בשוק.
• פשטות ובירוקרטיה מופחתת: התהליך החד-פעמי מייתר טיפול חוזר מול רמ"י בעתיד.

חכירה לעומת בעלות – ההבדלים העיקריים:

	חכירה	בעלות פרטית
בעל הקרקע	מדינת ישראל	פרטית לחלוטין
תלות ברשות מקרקעי ישראל	גבוהה- נדרש אישור לכל שינוי ופעולה	אין תלות כלל
תשלומים נוספים בעתיד	דמי היתר, דמי הסכמה ועוד	אין תשלומים לרשות מקרקעי ישראל
מצב משפטי	זמני תלוי בהסכם החכירה	קבוע ואולטימטיבי

כאשר לא ניתן לרשום בעלות מלאה בטאבו – לדוגמה, בקרקעות עם מגבלות רישום – רמ"י מאפשרת שדרוג חכירה. המשמעות היא חכירה בתנאים משופרים הדומים לבעלות מלאה, כולל ביטול חלק מהמגבלות והארכת תקופת החכירה.

באילו נכסים ניתן לבצע הקניית בעלות?

ניתן לבצע הקניית בעלות במגוון סוגי נכסים:

• נכסי מגורים ותעסוקה במגזר העירוני – דירות בבנייה רוויה ובתים פרטיים.
• נכסים ביישובים קהילתיים ובמושבים – בכפוף להסכמת האגודה או הסוכנות היהודית.
• נכסי תעסוקה (למעט מסחר ותיירות) – בהתאם לשטח הנכס ולמטרת ההקצאה.
• נכסים בבנייה רוויה שטרם עברו הסדר מקרקעין – ניתן לשדרג חכירה גם לפני פרצלציה מלאה.

לעומת זאת, ישנם נכסים שאינם זכאים להקניית בעלות, כמו נכסים בבעלות קק"ל, משקי עזר שלא הוונו, נכסים חקלאיים, נכסים עם חריגות בנייה או כאלה שלא הושלמה בהם הבנייה.

בנכסים בבעלות קק״ל נדרשת הסכמה של הקרן הקיימת לביצוע ההקנייה, ולעיתים אף עסקת חילופי קרקעות בין המדינה לקק״ל.
ביישובים חקלאיים ובקהילתיים קטנים, נדרשת הסכמה של האגודה השיתופית, הסוכנות היהודית או ההסתדרות הציונית.
אם ניתנה הסכמה כללית או פרטנית – ניתן להשלים את רישום הבעלות. אם לא ניתנה – לא תתאפשר הקניית בעלות, אך ייתכן שיינתן שדרוג חכירה בלבד.

גם בעלי נכסי תעסוקה יכולים לבצע הקניית בעלות. נכסים עד 280 מ"ר באזור עדיפות לאומית א’ או קו עימות זכאים להקניית בעלות ללא תמורה. מעל שטח זה – תתבצע הקנייה בתמורה בהתאם לשומת רמ"י.
חשוב לוודא כי חלפו לפחות 7 שנים ממועד החכירה וכי הנכס בנוי ומשמש בפועל למטרה שלשמה הוחכר.

תנאים בסיסיים להקניית בעלות

רשות מקרקעי מגדירה מספר תנאים בסיסיים להקניית בעלות, בהתאם לסוג הנכס ושטחו:

1. חוזה חכירה מהוון – שולמו מראש דמי חכירה עבור מלוא תקופת החוזה.
2. אין חריגות בנייה או שימושים חורגים – הנכס נבנה לפי היתרים.
3. הבנייה הושלמה – הנכס בנוי ומוכן לשימוש בהתאם לתנאי החכירה.
4. אין חובות לרמ"י – כל התשלומים הקודמים שולמו במלואם.
5. אין מגבלות משפטיות – אין עיקולים, משכונות או הליכים משפטיים פתוחים.

הקניית בעלות באזורי מטרו ותמ״א 70 – תוספת חדשה לנוהל, 2024!

החל מ־2023, נכסים המצויים במתחם השפעה של תמ״א 70 (מרחב המטרו) כפופים למגבלות מיוחדות. רמ״י עשויה לחייב את בעל הנכס בהיטל השבחה של 35%–40% עקב השבחת הקרקע.
לכן, לפני הגשת בקשה להקניית בעלות באזורים אלה, חשוב לבדוק האם הקרקע מוגדרת כ“מקרקעין מושבחים”.

כמה עולה לבצע הקניית בעלות?

רמ"י מבחינה בין סוגי נכסים שונים. במקרים מסוימים, בייחוד כאשר מדובר בנכסי מגורים – ניתן לבצע הקניית בעלות ללא תמורה.

• דירות בבנייה רוויה – ללא תשלום.
• בתים פרטיים עד 280 מ"ר – ללא תמורה, בכפוף לכך שקיים הסכם חכירה מהוון בתוקף לפחות מיום 26.7.2022.
• נכסי תעסוקה עד 280 מ"ר – ללא תמורה, לפי תיקון 4/22 להחלטות המועצה.

הקניית בעלות בתמורה תתקיים במקרים הבאים:

• בתים פרטיים גדולים מ-280 מ"ר – בתמורה לפי שווי הקרקע.
• נכסי תעסוקה גדולים מ-280 מ"ר – בתמורה לפי הערכת שמאי של רמ"י.

כל מקרה ייבחן פרטנית לפי גודל המגרש, אזור ההקצאה ומועד ההיוון.

איך מגישים בקשה להקניית בעלות?

1. עמידה בתנאים: לפני הגשת הבקשה, נוודא שהנכס עומד בתנאים הבסיסיים כפי שנקבעו על ידי רמ"י. במסגרת הבדיקות נוודא שמדובר בנכס בעל חוזה חכירה מהוון, ללא חריגות בנייה או שימושים חורגים. בנוסף, נבדוק כי הבנייה עליו הסתיימה בהתאם לתנאי החכירה.
2. הכנת מסמכים: לאחר השלמת הבדיקות, נאסוף ונכין את כלל המסמכים הנדרשים. חוזה חכירה, אישורי תשלום דמי חכירה מהוונים, תצהירים המעידים על היעדר חריגות בנייה או שימושים חורגים ועוד.
3. הגשה מקוונת לרמ"י: את הבקשה נגיש באופן מקוון דרך אתר רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). לחלופין, ניתן לעשות זאת באמצעות עורך דין המתמחה בתחום, אשר יוודא כי הבקשה מוגשת כראוי על מנת להבטיח תהליך קצר ויעיל ככל האפשר.
4. תשלום תמורה במידת הצורך: במידה ונדרש תשלום עבור ההקנייה, הרשות תנפיק שובר לכך. עם השלמת התשלום וקבלת אישור מרמ"י, נוכל להמשיך לרישום הבעלות בטאבו. במידה והתקבלה דרישת תשלום, ניתן לגיש השגה אך כדי שהתהליך לא יתעכב, מומלץ לשלם או לפחות להפקיד 75% מהסכום. בהמשך ההשגה תבחן עח ידי השמאי הממשלתי הראשי ורק לאחר החלטתו תתבצע התחשבנות סופית.
5. רישום הבעלות בטאבו: לאחר אישור ההקנייה, נבצע רישום מלא של הבעלות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). גם כאן מומלץ להעזר בעו"ד מנוסה בתחום אשר יוודא כי כלל הזכויות על הנכס ירשמו כראוי. אם טרם בוצעה פרצלציה או רישום בית משותף – נוכל לקבל אגרת זכאות לצורך קידום הרישום מול הוועדה המקומית. במקרים שבהם לא ניתן לרשום בעלות מלאה, רמ"י תנפיק אישור שדרוג חכירה עד להשלמת הרישום הפורמלי.

השלכות מס ותשלומים נלווים

במקרים מסוימים עשויים לחול חיובים נוספים:

• מס רכישה – בהתאם לסוג הנכס והזכויות.
• היטל השבחה – עלייה בערך הקרקע בעקבות שינוי ייעוד או תוספת בנייה.
• דמי שימוש חורג – אם קיימים שימושים החורגים מהתוכנית.

מומלץ לבצע תכנון מס מקדים בליווי עורך דין ויועץ מס כדי להימנע מהפתעות.

ליווי עורך דין בהקניית בעלות

תהליך הקניית הבעלות הוא מורכב, כרוך בבריקורטיה מסורבלת ודורש הבנה מעמיקה של הנהלים והחוקים הרלוונטיים. ליווי מקצועי של עורך דין מקרקעין מבטיח תהליך יעיל, בטוח וחסכוני.

משרדנו מתמחה בליווי מלא בתהליך ההקנייה:

• בדיקה מקדימה: בתחילת התהליך, נבחן את מצב הנכס, החוזה והבעלות. התהליך כולל בדיקת רישומים בטאבו, תכניות בנייה, חריגות בנייה ושימושים חורגים – כדי למנוע עיכובים והפתעות בהמשך.
• טיפול בבירוקרטיה והגשת בקשה: הכנה וריכוז כלל המסמכים הנדרשים, הגשת הבקשה בערכות רמ"י, מעקב וליווי שוטף עד לסיום התהליך.
• רישום הבעלות בטאבו: לאחר אישור הבקשה, נדאג לרישום הבעלות על שמך בטאבו. לאחר מכן, הנכס יעבור לשליטתך המלאה, ללא תלות נוספת ברמ"י. כך תהנה מחופש מוחלט לבצע כל שינוי, הרחבה או מכירה בעתיד.

לאחר סיום ההליך, הנכס שלך הופך לנכס בבעלות פרטית מלאה – בלי תלות ברשות מקרקעי ישראל.לשיחת ייעוץ לחצו כאן או חייגו 077-5558884.

הבהרה משפטית: המידע המופיע באתר נועד לצורכי מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, חוות דעת מקצועית או המלצה לפעולה כלשהי. השימוש במידע שבאתר הוא באחריות המשתמש בלבד, ואין בו כדי ליצור יחסי עורך דין–לקוח. בכל מקרה יש להוועץ בעורך דין בהתאם לנסיבות.