מיסוי מקרקעין הוא גורם מכריע בכלכליות כל עסקת נדל״ן בישראל. קוני ומוכרי נדל"ן בדרך כלל יתנו את מלוא תשומת הלב במחיר הדירה, במשכנתא, בשיפוץ ובתאריך הכניסה, ופחות למיסוי שחל או שעשוי לחול בעסקת נדל"ן. לעיתים רק בשלב מאוחר מגלים שיש גם שכבה נוספת, שקטה אבל מאוד יקרה: מס רכישה, מס שבח ולעיתים אף מע״מ בעסקאות מסויימות.
בעמוד הזה אנחנו רוצים לעשות לכם סדר. כך שתבינו מה באמת עומד מאחורי מיסוי מקרקעין, באילו נקודות צריך לעצור ולשאול שאלות, ואיפה כדאי לפנות לעורך דין מומחה למקרקעין, שמבין הביטי מיסוי מקרקעין לעומק.
תוכן עניינים
- מה זה מיסוי מקרקעין?
- סוגי המסים המרכזיים במיסוי מקרקעין
- איזה מס משלם קונה ואיזה מס משלם מוכר?
- הדיווח לרשות המיסים – איך זה נראה בפועל?
- מיסוי על רכישת קרקע ועסקאות קומבינציה
- מע״מ ומיסוי מקרקעין – הצומת שבין עסקי לפרטי
- שאלות ותשובות נפוצות במיסוי מקרקעין
- למה חשוב ליווי של עורך דין שמבין לעומק במיסוי מקרקעין?
מה זה בכלל מיסוי מקרקעין?
מיסוי מקרקעין הוא מטרייה שמכסה תחתיה את כל המסים שקשורים לנכסי נדל״ן. זה כולל מסים שמוטלים על קנייה או מכירה, מסים על שבח, העברה בתוך המשפחה ועוד.
החוק מגדיר "מקרקעין" בצורה רחבה מאוד: לא רק דירה או בית, אלא גם קרקע, חניה, מחסן, זכויות בנייה, חלק ברכוש משותף, מניות באיגוד מקרקעין, וחכירה (שכירות לטווח ארוך). גם ההגדרה של “עסקה” רחבה: רכישה, מכירה, מתנה, פירוק שיתוף, שינוי ייעוד, פיצול או מיזוג חברות ועוד.
בכל פעם שמתרחשת אחת מהפעולות האלה – יכול להיווצר אירוע מס בשיעורים שונים. לפעמים עשוי לחול פטור, לעיתים פטור חלקי, לעיתים מס רווחי הון, ולפעמים רשות המיסים עלולה לטעון שמדובר בעסק שם יחולו מדרגות מס שולי ומס יסף. הכל מתחיל בתכנון נכון והכרה מעמיקה של החוקים בנושא.
סוגי המסים המרכזיים במיסוי מקרקעין
מס רכישה – המס שמוטל על הקונה
מס רכישה הוא מס שמשלם הקונה בעת רכישת הנכס ומחושב לפי מדרגות שמתעדכנות מפעם לפעם, בדרך כלל ב15 בינואר בכל תחילת שנה. המס מושפע מכמה גורמים:
- סוג הנכס: דירה, קרקע, נכס מסחרי.
- סטטוס של הרוכש: דירה יחידה או דירה נוספת.
- נסיבות אישיות: נכות, גיל או מעמד עולה חדש.
אם אתם רוכשים דירת מגורים יחידה, לרוב תהנו ממדרגות מס נמוכות ואף מפטור מלא. כשאתם רוכשים דירה נוספת, שיעורי המס קופצים משמעותית ומתחילים, נכון ל־2026, ב־8% משווי הנכס. כל אלו חלים על תושבי ואזרחי מדינת ישראל, כאשר תושבי חוץ לרוב ממוסים כברירת מחדל כמי שמחזיקים דירה נוספת.
כדי להבין את הנושא בצורה טובה יותר, יצרנו עבורכם 🔍 מחשבון מס רכישה שמציג תמונה ראשונית של גובה המס שתצטרכו לשלם בעסקה. שימו לב, זהו כלי עזר בלבד והוא אינו מחליף ייעוץ מקצועי ופרטני.
מס שבח – המס שמוטל על המוכר
מס שבח חל בדרך כלל על המוכר, כאשר מחיר הדירה הנמכרת עלה מהמחיר בו היא נקנתה. אנחנו מחשבים את המס לפי 25% מהשבח הריאלי – בגדול, ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה. אחרי שניכינו את כל ההוצאות המותרות ולקחנו בחשבון גם את השינויים במדד המחירים לצרכן לאורך השנים.
למרות שהחישוב נראה פשוט, הרבה מוכרים משלמים מס גבוה, רק כי הם לא מדווחים על הוצאות שמותר להם לנכות. בין ההוצאות המוכרות ניתן לכלול:
- מס רכישה ששולם בעת הקנייה
- היטל השבחה ששולם לאורך השנים
- שכר טרחת עורך דין
- שכר טרחת שמאי מקרקעין ומודד
- דמי תיווך – עד 2% משווי הנכס בעת הרכישה
- חלק מהוצאות המימון
- עלויות שיפוץ שמוגדרות כהשבחה ולא רק כתחזוקה
- אינפלציה
כשאנחנו מדווחים על הוצאות מוכרות, אנחנו מצמצמים את הרווח – ובהתאם גם את מס השבח שאנחנו משלמים. זו הסיבה שחשוב לשמור כל קבלה או אסמכתא להוצאות שבוצעו, כדי שנוכל לכלול אותן בדיווח ולהקטין את המס בצורה חוקית ומדויקת.
פטור ממס שבח – מתי הוא חל?
חוק מיסוי מקרקעין מאפשר למכור דירת מגורים בפטור מלא ממס שבח, אבל רק אם עומדים בכל התנאים הבאים:
- החזקנו בדירה לפחות 18 חודשים לפני המכירה
- הדירה מוגדרת כדירה יחידה במועד המכירה
- שווי המכירה לא עובר את תקרת הפטור – 5,008,000 ₪
- הדירה שימשה למגורים בפועל במשך שלושה רבעים מתקופת ההחזקה
- אין זכויות בנייה משמעותיות שלא נוצלו ושמוציאות את הנכס מהגדרת “דירת מגורים מזכה”
כשאנחנו עומדים בכל התנאים יחד – נוכל למכור את הדירה בפטור מלא ממס שבח.
☝️ שימו לב: גם כששווי הדירה גבוה מתקרת הפטור, עדיין נוכל ליהנות מפטור חלקי. הפטור ממס שבח חל עד התקרה של 5,008,000 ₪. רק על הסכום שמעליה אנחנו מחשבים את המס לפי הכללים הרגילים ובאופן יחסי.
ישנן נסיבות נוספות שמשפיעות על אופן חישוב מס השבח, כמו קיזוז פחת בדירה שהושכרה או דירות שהתקבלו במתנה. אלו דגשים שיכולים לשנות את סכום המס באופן משמעותי. כדי להבין איך הם משפיעים עליכם בפועל, המשיכו לעמוד המלא על מס שבח.
היטל השבחה – כשהנכס עולה בערכו בגלל התכנון
היטל השבחה אינו מס של רשות המיסים, אלא היטל של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. הוא מופיע כאשר ערך הנכס עולה בעקבות שינוי תכנוני – שינוי תב״ע, תוספת זכויות בנייה וכדומה. לדוגמא, אפשרות להוסיף עוד קומה או חלוקה לדירות. השיפור נוצר בעקבות החלטה תכנונית של הרשות, ולא בעקבות פעולה שביצע בעל הנכס כמו שיפוץ או הרחבה. חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה–1965 (סעיפים 196-198) קובע שבמקרים כאלה בעל הנכס משתתף בעליית הערך ומשלם 50% משווי הההשבחה שנוצרה.
התשלום אינו קשור למחיר שבו אתם מוכרים את הדירה, אלא לשאלת מה השווי של ההשבחה בעקבות תוכנית, לפי הערכת שמאי. אנחנו משלמים את היטל ההשבחה בעת “מימוש זכויות” – כשאנחנו מבקשים היתר בנייה שמנצל את החלטת הרשות, או כשאנחנו מוכרים את הנכס ונהנים מעליית הערך שנוצרה.
זה תשלום שיכול להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים, ולכן חשוב לבדוק אותו לפני שנכנסים להסכם מחייב. במקרים רבים ניתן לבחון את השומה, להגיש השגה ולבדוק אם החיוב מדויק – במיוחד משום שלא כל שינוי תכנוני באמת יוצר השבחה חייבת.
מיסוי מתנות – העברה ללא תמורה
העברת דירה במתנה נראית לפעמים כמו מהלך משפחתי פשוט, אבל מבחינת החוק זו עסקת מקרקעין לכל דבר.
המקבל, אם הוא עונה להגדרת קרוב בחוק, משלם מס רכישה מופחת – שליש מהמס שהיה משלם אילו רכש את הנכס בכסף על פי שווי שוק.
לגבי מס שבח – נותן המתנה לרוב נהנה מפטור. למעשה מדובר בדחיית מס. במידה ומקבל המתנה מעוניין למכור את הדירה, הוא חייב לעמוד בתקופת צינון שנקבעה בחוק על מנת להנות מפטור מס שבח. אם הדירה שימשה למגורים, תקופת הצינון היא 3 שנים ממועד ההעברה. אם השכרנו את הדירה – תקופת הצינון תתארך ל־4 שנים. המגבלה הזו חלה גם אם זו הדירה היחידה שבבעלות מקבל המתנה.
לדוגמה: בן שמקבל דירה במתנה מהוריו ומוכר אותה אחרי שנתיים, יגלה שהוא לא עומד בתנאי הפטור ממס שבח, כי טרם חלפה תקופת צינון שנקבעה בחוק.
יש גם סוג נוסף של העברה ללא תמורה, שלא מחייב בתקופת צינון. זו העברה על פי סעיף 49ב(2) שמאפשרת העברה במתנה במקרים מתאימים.
לכן, לפני שמחליטים "להעביר את הדירה על שם הילד”, מומלץ לעצור ולבדוק את המשמעות המיסויית של המהלך – היום ובעתיד.
מיסוי ירושה – רצף המס שעובר ליורשים
בישראל אין מס ירושה נכון לשנת 2026, אבל כן עלול לחול מיסוי על מכירת דירת ירושה. העיקרון הוא שרצף המס עובר מהמוריש ליורשים: הדירה כאילו נרכשה על ידיהם באותו מחיר ובאותו מועד שבו נרכשה על ידי המוריש.
יש פטור חשוב שנקרא “פטור דירת ירושה יחידה”, שמאפשר למכור בפטור ממס שבח אם מתקיימים תנאים מסוימים (למשל שהמנוח החזיק בדירה יחידה, שהיורש הוא בן משפחה קרוב ועוד).
האתגר הוא לא רק להבין את התנאים המשפטיים, אלא גם לאתר מסמכים ישנים, לבדוק נסחים, להבין כמה דירות היו למוריש ולהוכיח את העובדות מול רשות המיסים. גם כאן, תכנון מוקדם ותיעוד טוב יעשו את ההבדל.
איזה מס משלם קונה ואיזה מס משלם מוכר?
אחרי שהבנו מהו המס הרלוונטי אליכם, הטבלה הבאה מסכמת בצורה מדויקת את כל סוגי המיסים וההיטלים – מי צריך לשלם, מתי וכיצד מחושב כל מס:
| סוג המס / היטל | מי משלם | מתי משולם | איך מחשבים |
| מס רכישה | הקונה | בעת רכישת הנכס | לפי מדרגות מס שנקבעות ע"פ סוג הנכס ומעמד הרוכש. * עשויים לחול סעיפי פטור. |
| מס שבח | המוכר | בעת מכירת הנכס | מס על הרווח לאחר ניכוי הוצאות והצמדה למדד. * לעיתים הקונה נדרש לשלם מקדמת מס שבח |
| היטל השבחה | בעל הנכס | בעת המימוש (קבלת היתר) או מכירה | 50% משווי ההשבחה. * ניתן להסכים אחרת בהסכם המכר. |
| מס רכישה במתנה | מקבל המתנה | בעת קבלת המתנה | כמו במדרגות מס רכישה רגילות. * ככל שמדובר ב"קרוב" ע"פ חוק – שליש ממס רכישה רגיל. |
| מס שבח בירושה | היורשים | בעת מכירת הנכס שהתקבל בירושה | בהתאם למצבת הנכסים של המוריש – "נכנסים בנעליו", גם לעניין יום הרכישה. * עשוים לחול סעיפי פטור שונים. |
| מע"מ בנדל"ן | בדרך כלל, יזמים/עסקים | בדרך כלל, בעסקאות בעלות אופי עסקי | לרוב ייקבע ע"פ פרטי ושווי העסקה. * עלול לחול גם על דירות מגורים שנמכרות לחברה. |
הדיווח לרשות המיסים – איך זה נראה בפועל?
על פי חוק מיסוי מקרקעין, תשכ"ג-1963 כל עסקה חייבת בדיווח בתוך 30 יום ממועד החתימה.
לרוב הדיווח ייעשה באופן מקוון על ידי עורך הדין המייצג ויכלול את הפרטים הבאים:
- פרטי הזכות והעסקה
- חוזה המכר ונסח טאבו
- אישורי תשלום
- פירוט הוצאות וניכויים לצורך חישוב המס שבח
- סכום המס שיש לשלם ודרך חישובו
- בקשות חריגות לפטור או הנחה מתשלום המס
- מקורות מימון העסקה
בסיום ההליך ניתן לשלם את סכום המס לפי השומה העצמית במחלקת הגבייה במשרד מיסוי המקרקעין.
בעמוד מסמכים שימושיים להורדה – מיסוי מקרקעין, תמצאו את הטפסים הנפוצים לשלב זה ודוגמאות שיעזרו לכם להבין איך נראה התהליך בפועל.
מיסוי על רכישת קרקע ועסקאות קומבינציה
רכישת קרקע היא תהליך שונה מאוד מרכישת דירה או נכס למגורים. מס רכישה על קרקע לרוב קבוע ועומד נכון ל2026 על 6% משווי הרכישה. (ניתן להשיב 1% מתוך ה-6%, ככל שיוצא היתר בטווח זמן של 24 חודשים מהרכישה). בנוסף, לא יחולו כאן פטורים של “דירה יחידה”.
בעסקאות קומבינציה והתחדשות עירונית, המורכבות עולה מדרגה: המוכר מעביר חלק מהקרקע ליזם ומקבל בתמורה שירותי בנייה, דירה חדשה, או שילוב ביניהם. זה מערב גם מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה ולעיתים גם מע״מ.
מע״מ ומיסוי מקרקעין – הצומת שבין עסקי לפרטי
לא כל עסקת נדל״ן חייבת במע״מ, אבל ברגע שהפעילות מקבלת אופי עסקי – מע״מ מתחיל לשחק תפקיד מרכזי. זה קורה בעיקר בנכסים מסחריים, משרדים, שטחי תעסוקה, יזמות בנייה, מכירת דירות “על הנייר”, השכרה לעסק ועוד. מע"מ עלול לחול גם בדירות מגורים כאשר אחד הצדדים או יותר הם חברה בע"מ או שמדובר בפעילות עסקית.
האתגר הוא שלעתים אותו נכס מערב גם מס שבח וגם מע״מ. בעת תכנון העסקה בצורה לא נכונה, אתם עלולים לשלם פעמיים – גם מס שבח גבוה וגם מע״מ שלא חושב מראש.
במצבים כאלה חשוב במיוחד לקבל ליווי של עורך דין נדל״ן מסחרי שמבין את האינטראקציה בין שני המסלולים ויודע לקבוע את מבנה העסקה הנכון. בזכות תכנון מקדים ומדויק, אנחנו חוסכים כסף ומונעים סיווגים בעייתיים מול הרשויות.
שאלות ותשובות נפוצות במיסוי מקרקעין
❓ כל קנייה או מכירה של דירה מחייבת במס?
לא. במקרים מסוימים חל מס או מס חלקי, ובמקרים אחרים ניתן ליהנות מפטורים והקלות. כך למשל, פטור במכירת דירת מגורים יחידה, דירת ירושה יחידה, או שיעורי מס רכישה נמוכים. חשוב לבדוק כל עסקה לגופה.
❓ מה זה דירה יחידה לצורך מס רכישה או מס שבח?
הגדרת "דירה יחידה" תלויה בכמה דירות בבעלותכם באותו רגע נתון, אבל לא רק. זו יכולה לא להיות הדירה הראשונה, אך היחידה באותה נקודת זמן. גם דירות שהתקבלו במתנה או בירושה עשויות להשפיע.
❓ האם כל שיפוץ בדירה מוכר כהוצאה במס שבח?
לא. החוק מכיר רק בשיפוצים שאינם בגדר תחזוקה שוטפת. צביעה, תיקונים ושיפוצים קלים לרוב אינם מוכרים. לעומת זאת – החלפת תשתיות, חלונות, מטבח, ריצוף וכדומה – כן. חשוב לשמור קבלות מסודרות לכל הוצאה, למרות שלעיתים ניתן לנסות להגיש גם הוצאות שלא קיבלתם בגינן חשבונית.
❓ קיבלתי דירה במתנה. האם אשלם מס שבח כשאמכור אותה?
מקבל המתנה בדרך כלל כפוף לתקופת צינון לפני שימוש בפטור דירה יחידה. מכירת דירה שהתקבלה במתנה עלולה להיות חייבת במס אם לא עומדים בתנאים.
❓ מה ההבדל בין מס שבח לבין היטל השבחה?
מס שבח משולם למדינה על הרווח מהמכירה.
היטל השבחה משולם לוועדה המקומית כשיש עליית ערך תכנונית.
השם דומה – אך אלו שני תשלומים שונים, בגופים שונים, עם כללים שונים לגמרי.
❓ מתי כדאי לערב עורך דין שמבין לעומק במיסוי מקרקעין?
תמיד לפני חתימה: קנייה, מכירה, העברה במתנה או נכס מסחרי. עו״ד מנוסה בתחום יודע לזהות פטורים, למנוע טעויות ולבנות את העסקה כך שתשלמו רק את מה שצריך!
❓ האם מיסוי מקרקעין חל גם על דירות וגם על קרקעות?
כן. מיסוי מקרקעין חל על כל זכות במקרקעין. חשוב להבין שהחוק אינו מבחין רק בין “דירה” ל“קרקע”, אלא בוחן את סוג הזכות ואת הפעולה שנעשתה בה.
❓ מיסוי מקרקעין חל גם על תמ״א 38 או פינוי בינוי?
כן. בפרויקטים של התחדשות עירונית קיימים פטורים והקלות משמעותיים, אבל גם מורכבויות וכללים ייחודיים. חשוב לבדוק מראש האם אתם נהנים מהפטורים והאם החישוב שבוצע על ידי היזם או השמאי אכן נכון.
שאלות תשובות – דיווח לרשות המיסים
❓ איך מתבצע הדיווח לרשות המיסים בעסקת נדל״ן?
הדיווח מתבצע בתוך 30 יום ממועד החתימה על ההסכם, באמצעות עורך הדין המייצג. אנחנו מרכזים את כל המסמכים הדרושים – הסכם המכר, אסמכתאות להוצאות, טפסים נלווים ונתוני הנכס – ומבצעים יחד עם הלקוח שומה עצמית: חישוב מס שבח או מס רכישה בהתאם לעסקה. לאחר הגשת הדיווח, הרשות יכולה לאשר את השומה או להוציא שומה אחרת.
❓ מה קורה אם לא מדווחים בזמן לרשות המיסים?
אי-דיווח בתוך המועד החוקי עלול לגרור ריבית, קנסות ועיכובים ברישום העסקה בטאבו. במקרים מסוימים רשות המיסים רשאית להוציא שומה לפי מיטב השפיטה – לרוב גבוהה יותר מהשומה העצמית. בנוסף, הקונה לא יוכל להשלים העברת בעלות עד שהדיווח יתוקן ויאושר. לכן אני תמיד מדגיש: חשוב להגיש את הדיווח בזמן ועם כל הנתונים המדויקים.
❓ כמה זמן לוקח לקבל אישור מסים לצורך רישום בטאבו?
לאחר הגשת הדיווח ותשלום המס, רשות המיסים מנפיקה אישור מס שבח ואישור מס רכישה. בדרך כלל זה לוקח בין מספר ימים לשבועות, בהתאם לעומסי המערכת ולמורכבות העסקה. ללא שני האישורים הללו לא ניתן להשלים העברת בעלות בטאבו – ולכן חשוב להגיש את הדיווחים בזמן ולוודא שהנתונים מדויקים כבר בשומה העצמית. על פי חוק, רשות המיסים תקבע שומה עד ל8 חודשים ממועד הדיווח.
למה חשוב ליווי של עורך דין שמבין לעומק במיסוי מקרקעין?
עורך דין שמתמקד במיסוי מקרקעין עושה הרבה מעבר לניסוח הסכם המכר. הוא בוחן את העסקה בעיניי המס:
- אילו מסים יחולו על העסקה עכשיו ובעתיד?
- האם קיימים פטורים שניתן להפעיל?
- איך לתכנן את מבנה העסקה כדי להפחית מס כחוק.
אני רואה את זה יום־יום במשרד: לקוחות שמגיעים עם עסקה “סגורה”, ורק אז מגלים שיש מס שבח שלא נבדק או היטל השבחה שלא הובא בחשבון. בדרך כלל, הרבה יותר קל וזול לטפל בדברים לפני שחותמים.
איך אני יכול לעזור לכם בפועל?
אם אתם לפני עסקה, או כבר בתוך התהליך ומרגישים שיש יותר מדי סימני שאלה? אנחנו מזמינים אתכם ליצור קשר, לשאול, להתייעץ ולקבל תמונה ברורה, לפני שמקבלים החלטה.
- לפנות בטופס יצירת קשר באתר
- לשלוח הודעת וואטסאפ למשרד במספר 050-9501329 ולתאר את העסקה
- או פשוט להתקשר ולתאם פגישת ייעוץ ממוקדת
ננתח יחד את העסקה, נבין איזה מסים עשויים לחול, נבדוק פטורים והקלות, ונבנה תכנון מס מסודר.