מכירת דירה מחיר למשתכן הוא תהליך שונה מאוד ממכירת דירה רגילה. התהליך כרוך בהגבלות מיוחדות, דרישות רגולטוריות והשלכות מיסוי ייחודיות, שמחייבות זהירות ותכנון מדויק. במיוחד אם אתם שוקלים למכור את הדירה לפני תום תקופת ההגבלה – חשוב שתבינו מה מותר, מה אסור ואיך ניתן לפעול כדי להימנע מקנסות כבדים.
ליווי של עורך דין מכירת דירה מחיר למשתכן יסייע לכם להבין את כללי התוכנית, לעמוד בדרישות החוק, ולבצע את העסקה בצורה בטוחה וחוקית.
במדריך זה ריכזנו עבורכם כל מה שחשוב לדעת על מכירת דירת מחיר למשתכן. כולל אפשרות למכירת הדירה בתקופת איסור המכירה בכפוף לתנאי משרד הבינוי והשיכון, ומערכת חכמה שתייצר עבורכם רשימת מסמכים נדרשים להגשת בקשה לועדת חריגים, בהתאמה מלאה לנתונים שלכם תוך רגע!
תוכן עניינים
- מתי אפשר למכור דירה במחיר למשתכן?
- מכירת דירה מחיר למשתכן לפני תום תקופת איסור המכירה
- רשימת המסמכים הנדרשים להגשת פנייה לוועד חריגים
- מה קורה לאחר הפניה לועדת חריגים?
- מכירת הדירה ללא אישור ועדת חריגים
- דברים חשובים שצריך לבדוק לפני מכירת דירה מחיר למשתכן
- מחיקת הערת אזהרה – מחיר למשתכן
- החזקת דירה נוספת לצד דירה במחיר למשתכן
- מכירת דירה מחיר למשתכן – פוטנציאל לרווח גבוה
- ליווי של עורך דין מקרקעין במכירת דירה מחיר למשתכן
מתי אפשר למכור דירה במחיר למשתכן?
במסגרת תוכנית "המחיר למשתכן" או "דיור הישג יד", שווקו מכרזים לקבלנים אשר התחייבו למכור דירות לזכאים במחיר מוזל ממחירי השוק. כדי לשמור על הוגנות ולמנוע ספסור בדירות, חלות על הזוכים מגבלות – ובראשן תקופת צינון שבמהלכה חל איסור על מכירת הדירה.
תקופת איסור מכירת הדירה לצד שלישי כפי שנקבעה בהראות המכרז תחושב על פי אחת מבין שתי האפשרויות: 5 שנים ממועד קבלת טופס 4 (אישור אכלוס) או 7 שנים ממועד ההגרלה שבעקבותיה נרכשה הדירה – לפי המוקדם מבין השניים.
אז מתי אפשר למכור דירה במחיר למשתכן? בואו נבחן שני מקרים לחישוב מועד המכירה האפשרי:
דוגמא אחת: זכיתם בהגרלה בשנת 2020, וכעבור שנה (2021) קיבלתם אישור אכלוס. תוכלו למכור את הדירה כעבור חמש שנים ממועד קבלת טופס 4 (אישור אכלוס), בשנת 2026.
דוגמא שנייה: זכיתם בהגרלה בשנת 2020, אך במקרה זה חל עיכוב במסירה וקיבלתם אישור אכלוס ארבע שנים לאחר הזכייה – בשנת 2024. במקרה זה נוכל לנצל את האפשרות למכור את הדירה שבע שנים ממועד ההגרלה, בשנת 2027, קרי – שלוש שנים בלבד ממועד איכלוס הדירה.
מכירת דירה מחיר למשתכן לפני תום תקופת איסור המכירה
במקרים מסוימים ניתן למכור את הדירה גם לפני סיום תקופת ההגבלה. לשם כך יש להגיש בקשה מיוחדת לוועדת חריגים של משרד הבינוי והשיכון. ניתן להגיש את הבקשה דרך האתר הרשמי של משרד הבינוי והשיכון.
🔍 שימו לב: רוכש אשר יבחר למכור את הדירה במהלך תקופה זו, יידרש לשלם למדינה קנס של 450,000 ש"ח 250,000 ש"ח, זאת בהתאם לאזור שבו נרכשה הדירה.
על מנת לקבל הנחה או פטור מפיצוי מוסכם זה, יש להגיש בקשה לועדת חריגים של משרד הבינוי והשיכון בצירוף כלל המסמכים הנדרשים על פי סוג הבקשה.
הועדה פועלת על פי קריטריונים מוגדרים מראש כפי שנקבעו בבמסמך מדיניות מכירת דירה מחיר למשתכן ומאשרת הקלות במקרים המפורטים להלן:
מכירת דירה במחיר למשתכן לפני תום תקופת האיסור במקרה של גירושין או פרידת ידועים בציבור
במקרים בהם בני זוג התגרשו או נפרדו (ידועים בציבור), הם רשאים להעביר את הזכויות בדירה מאחד לשני מבלי לשלם את הפיצוי הנדרש. לשם כך, יש להגיש בקשה לועדת החריגים הכוללת הסכם אשר אושר ע"י בית המשפט ובו התייחסות לדירה המדוברת. במקרים בהם בני הזוג מבקשים למכור את הדירה לצד ג' – לרוב הדבר יהיה כרוך בתשלום הפיצוי המסוכם במלואו.
מכירת דירה במחיר למשתכן לפני תום תקופת האיסור במקרה של מחלה קשה או מוגבלות רפואית
במקרים בהם הרוכש נקלע למצב רפואי אשר התגלה או הוחמר לאחר רכישת הדירה ומצב זה מונע ממנו להתגורר בדירה זו (למשל, כי היא אינה מותאמת למצבו הרפואי החדש או שמא הוא נאלץ להעתיק את מגוריו לאזור אחר לשם קבלת טיפולים רפואיים), בסמכות הועדה לאשר הפחתה של גובה הפיצוי המסוכם על פי הפירוט הבא ובהתאם למועד הגשת הבקשה לועדת החריגים:
- במקרה שהבקשה אושרה במהלך השנה האחרונה לתקופת איסור המכירה (לאחר שחלפו 4 שנים מקבלת טופס 4 או 6 שנים ממועד ההגרלה) – תנתן הנחה בסך 20% מסכום הפיצוי המסוכם.
- במקרה שהבקשה אושרה במהלך השנה הרביעית (3 שנים מקבלת טופס 4) או השישית (5 שנים ממועד ההגרלה) – תנתן הנחה בסך 30% מסכום הפיצוי המסוכם.
- במקרה שהבקשה אושרה במהלך השנה השלישית (שנתיים מקבלת טופס 4) או החמישית (4 שנים ממועד ההגרלה) – תנתן הנחה בסך 40% מסכום הפיצוי המסוכם.
- במקרה שהבקשה אושרה עד לתום השנה השנייה (פחות משנתיים מקבלת טופס 4) או הרביעית (פחות מ4 שנים ממועד ההגרלה) – תנתן הנחה בסך 50% מסכום הפיצוי המסוכם.
מכירת דירה במחיר למשתכן לפני תום תקופת האיסור במקרה של פטירת בעלי הדירה
במקרה בו בעל הדירה או אחד מבעלי הדירה נפטר, ניתן להגיש בקשה לועדת החריגים בצירוף כלל המסמכים הרלוונטיים.
מכירת דירה במחיר למשתכן לפני תום תקופת האיסור במקרה של קשיים כלכליים קיצוניים
מצב כלכלי קשה המחייב את מכירת הדירה מוגדר על ידי ועדת החריגים כמצב שבו למבקש יש חובות שעולים על סך של 200,000 ש"ח. לבקשה זו יש לצרף תצהיר כלכלי מאומת על ידי עורך דין. בסמכות הועדה לאשר הפחתה של גובה הפיצוי המסוכם על פי הפירוט הבא ובהתאם למועד הגשת הבקשה לועדת החריגים:
- במקרה שהבקשה אושרה במהלך השנה האחרונה לתקופת איסור המכירה (לאחר שחלפו 4 שנים מקבלת טופס 4 או 6 שנים ממועד ההגרלה) – תנתן הנחה בסך 40% מסכום הפיצוי המסוכם.
- במקרה שהבקשה אושרה במהלך השנה הרביעית (3 שנים מקבלת טופס 4) או השישית (5 שנים ממועד ההגרלה) – תנתן הנחה בסך 50% מסכום הפיצוי המסוכם.
- במקרה שהבקשה אושרה במהלך השנה השלישית (שנתיים מקבלת טופס 4) או החמישית (4 שנים ממועד ההגרלה) – תנתן הנחה בסך 60% מסכום הפיצוי המסוכם.
- במקרים מסוימים בהם מתנהלים הליכי פשיטת רגל או חובות בסכומים שעולים על 50% משווי הנכס בשוק, הועדה עשויה לאשר הנחה של 10% נוספים, בכל אחת מתקופות איסור המכירה.
חשוב לדעת שלא כל בקשה מאושרת, גם אם במסגרת התנאים המפורטים. ליווי עו"ד מנוסה יגדיל משמעותית את הסיכוי לקבלת האישור החריג, ויהפוך את התהליך ליותר פשוט עבורכם. החל מהכנה והגשת המסמכים, ניסוח מכתב בקשה שיתמוך בבקשתכם ומעקב שוטף אחר התקדמות ההליך מול הגורמים הרלוונטיים.
המסמכים הנדרשים להגשת פנייה לוועד חריגים
תהליך הגשת הבקשה לוועדת חריגים עלול להיות מורכב ודורש צירוף מסמכים רבים. כדי להקל עליכם, הכנו שאלון קצר שבסיומו תקבלו רשימת מסמכים מותאמת אישית לפי הנתונים שלכם. את הרשימה תוכלו להעתיק, להדפיס או לשלוח לעצמכם במייל – וכל זה בכמה דקות בלבד.
מה קורה לאחר הפניה לועדת חריגים?
לאחר הפנייה לוועדת חריגים לאישור מכירה מוקדמת של דירה שנרכשה במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן", ייתכנו כמה תוצאות אפשריות:
1. הבקשה מאושרת במלואה – מזל טוב! במקרה זה ניתן למכור את הדירה מוקדם מהמועד הקבוע בתקנון, בהתאם לתנאי האישור שניתנו.
2. הבקשה נדחית – לא ניתן לבצע את המכירה בתנאים שביקשתם. אם חל שינוי מהותי בנתונים האישיים שלכם, הנכם רשאים להגיש ערעור תוך צירוף מסמכים עדכניים התומכים בבקשה.
3. הבקשה מאושרת חלקית – הוועדה מאפשרת את המכירה אך בתנאים מגבילים, לדוגמה: חיוב בתשלום קנס גבוה שיכול להגיע לעשרות אלפי שקלים. במצב כזה ניתן לשקול ערעור או בחינה מחדש של התנאים המוצעים.
מכירת הדירה ללא אישור ועדת חריגים
לעיתים, בעלי הדירה ישקלו למכור אותה לפני תום תקופת ההגבלה, ללא אישור הועדה. חשוב לדעת כי מכירה כזו אינה אפשרית בפועל, שכן על הדירה רשומה הערת אזהרה מטעם משרד הבינוי והשיכון. המשמעות היא שגם אם נמצא קונה- לא נוכל להעביר אליו את הזכויות על הנכס. לכן, פנייה לוועדה היא צעד הכרחי – וההחלטה שתתקבל תלויה בנתונים האישיים של המוכר: האם תותר מכירה עם קנס כספי, או שניתן יהיה למזערו.
דברים חשובים שצריך לבדוק לפני מכירת דירה מחיר למשתכן
לאחר סיום תקופת ההגבלה או קבלת אישור חריג, ניתן להתחיל בתהליך המכירה. מכירת דירה שנרכשה במסגרת מחיר למשתכן דורשת התייחסות לנושאים נוספים, בניהם:
- בדיקת הזכאות למכירה: יש לוודא שהדירה אכן ניתנת למכירה ללא קנס או בהיתר מיוחד.
- הערכת שווי הדירה: שירותי שמאות מומלצים בטרם כל עסקת מכר, אך בייחוד במקרה זה. מאחר ומדובר בדירה שנרכשה במחיר מוזל, ניתן להסתייע בשמאי מקרקעין שיסייע לכם להבין את שוויה האמיתי של הדירה בשוק החופשי.
- רישום הערת אזהרה: על פי החוק, בעת הרכישה נרשמת הערת אזהרה לטובת המדינה או משרד הבינוי והשיכון. רישום זה נועד למנוע ביצוע עסקת מכר לפני תום תקופת ההגבלה. הערה זו צריכה להימחק בלשכת רישום המקרקעין לפני השלמת המכירה.
- ניסוח חוזה מכר: ניסוח חוזה מכר באופן מקצועי, תוך התייחסות לכל ההיבטים המשפטיים והמיסויים בעסקה.
- אישור העסקה על ידי משרד הבינוי והשיכון: לפני רישום העסקה, יש לקבל אישור ממשרד הבינוי והשיכון, המאשר כי המכירה מתבצעת כחוק.
- רישום הדירה בטאבו: לאחר קבלת כל האישורים, ניתן להשלים את העברת הזכויות.
מחיקת הערת אזהרה – מחיר למשתכן
בדירות שנרכשו במסגרת תוכנית המחיר למשתכן, משרד הבינוי והשיכון רושם הערת אזהרה לטובתו בנכס. הערת האזהרה נרשמת גם כדי לשמור על תנאי התוכנית ומגבלות משרד הבינוי והשיכון. המשמעות הפרקטית של הערת האזהרה היא הגבלת העברת הזכויות על הנכס.
אם תקופה זו טרם הסתיימה, נצטרך לקבל אישור מיוחד ממשרד השיכון והבינוי. זאת, ע"י הגשת בקשה לועדת חריגים המחיר למשתכן. רק לאחר קבלת האישור החריג נוכל לפנות לטאבו למחיקת הערת האזהרה.
מחיקת הערת אזהרה בעסקות מסוג זה מהווה צעד משפטי משמעותי, וטעויות או עיכובים עלולים לפגוע בעסקה. עוד לפני הכניסה לעסקה, חשוב לוודא את לוחות הזמנים. כך למשל, תיק שהגיע לאחרונה למשרדנו. המוכר פנה אלינו לאחר שהעסקה יצאה לפועל וסיכום תנאי המכירה עם הרוכשים. אותו מוכר עשה בירור עצמאי אל מול החברה המשכנת, והוטעה לחשוב שתקופת ההגבלה הסתיימה. רק לאחר בדיקה מעמיקה שלנו, הסתבר שבפועל יוכל למכור את הדירה רק בעוד מספר חודשים. המשמעות היא קנס בגובה הפיצוי המוסכם במלואו שעלול לעמוד על מאות אלפי שקלים!
שימו לב, גם במצב זה יש מה לעשות. באמצעות ייצוג משפטי נכון, המתייחס למדיניות הנהוגה במשרד הבינוי והשיכון ובהתאם לנסיבות המקרה, נבטיח כי המחיקה תתבצע בצורה חלקה, בלוחות זמנים מהירים ותוך עמידה מלאה בכל הדרישות החוקיות. כך תוכלו להשלים את מכירת הדירה או העברת הזכויות ללא סיכון או עיכובים מיותרים.
מחיקת הערת אזהרה בדירת מחיר למתשכן לעומת עסקה "רגילה"
בעסקה רגילה, כאשר נרשמת הערת אזהרה על דירה, מחיקתה מתבצעת לרוב באופן ישיר. מביאים את ייפוי הכוח או האישור מהצד שרשומה לטובתו ההערה, מגישים לטאבו ומוחקים את ההערה. זהו הליך טכני יחסית, שתלוי בעיקר במסמכים של הצדדים לעסקה, ללא צורך באישורים נוספים.
בעסקת מכירת דירה מחיר למשתכן, נצטרך קודם כל לוודא שחלפה תקופת האחזקה המינימלית. תקופה זו מוגדרת כ5 שנים מקבלת טופס 4 או 7 שנים ממועד ההגרלה – המוקדם מבניהם. רק במידה וחלפה תקופה זו, ניתן להגיש את הבקשה למחיקת הערת האזהרה.
החזקת דירה נוספת לצד דירה במחיר למשתכן
תנאי התוכנית מגדירים מגבלות לא רק על מכירת הדירה אלא על רכישה והחזקת דירה נוספת. לפי הגדרה זו ישנם שני סוגי זוכים, אשר לכל אחד מהם תנאים ייחודיים לעניין זה:
- מחוסרי דיור – מי שלא החזיקו דירה בבעלותם בחמש השנים האחרונות. אלו אינם רשאים לרכוש דירה נוספת עד להשלמת הרכישה בתוכנית.
- משפרי דיור – בעלי דירה נוספת בעת הזכייה. אלו מחויבים למכור את דירתם הקודמת בתוך פרק זמן מסוים.
זוכה אשר רכש דירה בשוק הפרטי לפני מימוש הזכייה, עלול להיות מחויב בקנס בגובה מאות אלפי שקלים. הגבלות אלו חלות עד לרגע חתימת חוזה הרכישה במסגרת התוכנית. לאחר כניסת החוזה לתוקף, אין מגבלות על רכישת נכסים נוספים. הדבר כרוך בביטול ההטבות להחזקת דירה יחידה.
קבלת דירה בירושה או נישואין לבן/בת זוג שבבעלותם נכס לאחר הזכייה
במקרה של נישואין לבן/בת זוג שבבעלותם נכס או ירושת דירה לאחר הזכייה, חשוב לבדוק את ההשלכות מול משרד השיכון. במדת הצורך, נבחן אפשרות להגיש בקשה מיוחדת לוועדת החריגים. במקרים אלו מומלץ להיוועץ בעורך דין מקרקעין המתמחה בתוכנית מחיר למשתכן.
מכירת דירה מחיר למשתכן – פוטנציאל לרווח גבוה
למרות המגבלות הקיימות במכירת דירה שנרכשה במחיר למשתכן – לעיתים מדובר בהזדמנות כלכלית מצוינת. כמובן שאיננו יכולים להתחייב לסכומים ספציפיים, אבל בגדול ניתן לאמר כי רבים מהזוכים שמכרו את הדירה לאחר תום תקופת האיסור נהנו מרווחים של שבין 100-130% לדירות בלוד, קריית מוצקין וראש העין, כ-140% לדירות שנמכרו באשקלון ועד לל160% רווח לדירות שנמכרו בעפולה.
ליווי של עורך דין מקרקעין במכירת דירה מחיר למשתכן
מכירת דירה שנרכשה במסגרת פרויקט מחיר למשתכן היא עסקה בעלת מורכבות מיוחדת. זאת, במיוחד כשנדרש אישור למכירה מוקדמת. במצבים כאלה חשוב להיעזר בליווי של עורך דין מכירת דירה מחיר למשתכן, המנוסה הן בתחום המקרקעין והן בהוראות התוכנית – כבר מהרגע הראשון!
משרדנו מעניק שירותים הכוללים:
- בדיקת זכאות למכירה
- הגשת בקשות לוועדת חריגים
- רישום מחיקת הערות אזהרה
- ייעוץ מס
- ניסוח חוזה מכר מקצועי
- ניהול מו"מ מול רוכשים
במקרים מסוימים, מעורבותו של עורך דין בתהליך היא הכרחית. כך למשל, בחתימה על תצהיר פיננסי שיש לצרף לבקשה המוגשת. בכל מקרה, ליווי עורך דין כבר מהצד הראשון יקל עליכם לאורך התהליך כולו.
מתכננים למכור? אנחנו כאן עבורכם!
משרדנו ישמח להעניק לכם ייעוץ משפטי מקצועי, אמין ויעיל. אנו נבטיח שהמכירה תתבצע בהתאם לחוק ותניב לכם את מלוא הרווח האפשרי. לתאום שיחת יעוץ השאירו פרטים בטופס או חייגו 077-5558884.
