מס רכישה – אופן החישוב, מדרגות והשלכות על הרכישה

מס רכישה הוא אחד המרכיבים המרכזיים בכל עסקת נדל"ן. לעיתים, גובה המס עלול להכריע בשאלה האם עסקה מסוימת כדאית או לא. למרות זאת, לא מעט רוכשים מגלים את המשמעות האמיתית של מס הרכישה רק לאחר חתימת ההסכם. זאת, כשסכום המס מתברר כגבוה בהרבה ממה שציפו. הסיבה לכך פשוטה: מס רכישה אינו מס טכני, אלא מס שמושפע משורה ארוכה של נתונים משפטיים, אישיים וכלכליים, שלא תמיד ברורים ממבט ראשון.

מס רכישה הוא מס שמשולם ע"י הרוכש והוא חל כמעט בכל עסקת מקרקעין בישראל. גובה המס, אופן החישוב והזכאות להקלות משתנים בהתאם לסוג הנכס, מצבו של הרוכש, מספר הדירות שבבעלותו ונסיבות נוספות. לכן, הבנה מוקדמת של הכללים היא שלב קריטי בתהליך רכישה.

מה זה מס רכישה ומה עומד מאחוריו

מס רכישה הוא מס המוטל מכוח חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, ומשולם בגין עצם רכישת הזכות במקרקעין. זאת בניגוד למס שבח, שמחושב על בסיס הרווח ונבחן בדיעבד. מס רכישה קם כבר במועד ביצוע העסקה, והוא אינו תלוי בשאלה האם הרוכש ירוויח מהנכס בעתיד או לא. די בעצם רכישת הזכות כדי ליצור חבות במס.

בעת רכישת נכס, הרוכש חייב להביא בחשבון את מס הרכישה כחלק מהעלות הכוללת של העסקה. לעיתים מדובר בסכום מתון יחסית שלא ישנה את כדאיות העסקה. במקרים אחרים – בעיקר ברכישת דירה נוספת או נכס שאינו דירת מגורים – מס הרכישה יהווה פקטור מכריע בתהליך.

על אילו עסקאות חל המס

מס רכישה חל על מגוון רחב של עסקאות מקרקעין, ולא רק על רכישת דירה “קלאסית”. הוא חל על רכישת דירות מגורים, דירות מקבלן, קרקעות, נכסים מסחריים, משרדים, חנויות ואף על קבלת זכויות במקרקעין ללא תמורה, כגון מתנה או העברה בין בני משפחה, בכפוף לכללים הקבועים בדין.

מס רכישה ברכישת דירת מגורים יד שנייה

ברכישת דירת מגורים יד שנייה, המס מחושב לפי מדרגות הקבועות בחוק. ההבחנה המרכזית היא בין דירה יחידה לבין דירה נוספת. נדרשת בדיקה מעמיקה: האם זו הדירה היחידה של הרוכש, האם קיימות זכויות נוספות על שמו, והאם קיימת דירה שנמכרה או עתידה להימכר בפרק זמן רלוונטי. כל אחד מהנתונים הללו עשוי לשנות את סיווג העסקה ואת שיעור המס שיחול עליה.

מס רכישה – דירה מקבלן

גם ברכישת דירה מקבלן החבות במס נקבעת לפי מחיר העסקה, אך אופן החישוב שונה. לעיתים התמורה כוללת רכיבים שונים, כגון הצמדות, תוספות בנייה, חניות, מחסנים או עבודות עתידיות. במקרים מסוימים, לא כל רכיב חייב במס באותו אופן, וההבחנה בין רכיב חייב לרכיב שאינו חייב דורשת קריאה מדויקת של ההסכם ויישום נכון של הוראות החוק והפסיקה. חישוב לא נכון בשלב זה עלול להוביל לתשלום מס גבוה מהנדרש.

מס רכישה – קרקע

קרקע אינה עומדת בתנאי ההגדרה ל"דירת מגורים מזכה". מסיבה זו, מס הרכישה מחושב בדרך כלל לפי שיעורים גבוהים יותר. נבחן גם אם הקרקע מיועדת לבנייה למגורים, האם קיימות זכויות בנייה מאושרות, או האם מדובר ברכישה להשקעה. כל אחד מהפרמטרים הללו משפיע על אופן הדיווח ועל גובה המס.

רכישת נכס מסחרי

ברכישת נכס שאינו מיועד למגורים (משרד, חנות או נכס מסחרי) המיסוי מחושב בשיעור אחיד, ללא מדרגות. במקרים אלו, רוכשים רבים מופתעים לגלות שהמס מהווה רכיב משמעותי מאוד בעלות העסקה, ולעיתים אף משפיע על כדאיותה הכלכלית. גם כאן, שאלת סיווג הנכס היא קריטית, שכן סיווג שגוי עלול להוביל לחיוב במס שלא לצורך או למחלוקת מול רשות המסים.

העברת נכס ללא תמורה

מס רכישה חל גם במקרים של קבלת נכס ללא תמורה, כגון מתנה. למרות שאין “מחיר קנייה” במובן הקלאסי, החוק רואה בקבלת הזכות עסקה החייבת במס. יחד עם זאת, עשויות לחול הקלות או שיעורי מס מופחתים, בכפוף לעמידה בתנאים הקבועים בדין. במקרים אלו, חשוב להבין מיהו “קרוב” לפי החוק, ומהו שווי הזכות לצורך חישוב המס. על כך תוכלו לקרוא עוד בעמוד בנושא העברת דירה במתנה.

מס רכישה בעסקאות מורכבות

בעסקאות מורכבות יותר (כגון רכישת זכויות חלקיות בנכס או עסקאות קומבינציה) עולות מספר שאלות: מתי נוצר החיוב? מהו שווי העסקה לצורכי מס? איזה חלק מהזכויות חייב במס?. התשובה אינה תמיד ברורה מאליה ודורשת ניתוח משפטי ומיסויי מדויק.

בסופו של דבר, מס רכישה חל על מגוון רחב מאוד של עסקאות. אופן חישוב המס משתנה ממקרה למקרה. לכן, כל עסקה דורשת בחינה פרטנית של הנתונים הרלוונטיים, ולא ניתן להסתפק בהנחות כלליות או בדוגמאות שאינן תואמות במדויק לנסיבות הספציפיות.

מס רכישה דירה ראשונה לעומת דירה שנייה

אחד הצמתים החשובים ביותר בהקשר זה הוא ההבחנה בין דירה יחידה לבין דירה נוספת. רוכש העומד בתנאים להגדרת “דירה יחידה” עשוי ליהנות ממדרגות מס מופחתות ואף מפטור חלקי. עם זאת, ההגדרה הזו מורכבת יותר משנהוג לחשוב.

הבדיקה אינה מתמקדת רק בשאלה האם קיימת דירה נוספת על שם הרוכש. היא כוללת גם בחינה של זכויות בן או בת הזוג, החזקות עבר, ירושות, זכויות חלקיות, ועוד. במקרים רבים, תכנון נכון של לוחות הזמנים ישפיע באופן מהותי על גובה המס, בעוד שטעות קטנה עלולה להוביל לחיוב במס גבוה שלא לצורך.

לעומת זאת, רכישת דירה נוספת מחויבת במס רכישה כבר מהשקל הראשון. זהו הבדל משמעותי, שמחייב בדיקה מדוקדקת לפני קבלת החלטה.

מדרגות מס רכישה (2026)

כשמדברים על גובה המס בפועל, חשוב להבין: זהו במס פרוגרסיבי שבנוי לפי מדרגות. שיעור המס חל על כל חלק בשווי העסקה בנפרד – לא על כל הסכום כאחוז אחיד. נכון ל2026, רוכש דירה יחידה זכאי לפטור מלא ממס רכישה בגין חלק משווי הדירה עד לתקרה של 1,978,745 ₪. רק החלק שמעל סכום זה מחויב במס, בהתאם למדרגות הקבועות בחוק.

מדרגות מס רכישה לדירה יחידה – שנת 2026

• עד 1,978,745 ₪ – פטור מלא (0%)
• על החלק שמעל 1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪ – 3.5%
• על החלק שמעל 2,347,040 ₪ ועד 6,055,070 ₪ – 5%
• על החלק שמעל 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪ – 8%
• על החלק שמעל 20,183,565 ₪ – 10%

מס רכישה דירה שנייה

ברכישת דירה שאינה דירה יחידה, כלומר דירה נוספת או דירת השקעה, התמונה משתנה לחלוטין. ברכישת נכס נוסף, נידרש לשלם מס כבר מהשקל הראשון של התמורה. זו נקודה שרוכשים רבים אינם מפנימים מראש, ולעיתים היא מתגלה רק לאחר החתימה על ההסכם.

מדיניות זו נועדה לצנן את שוק הנדל״ן ולהפחית רכישת דירות לצורכי השקעה. בפועל, מס הרכישה בעסקאות אלו מהווה רכיב משמעותי בעלות הכוללת של העסקה. לעיתים זה משפיע באופן ישיר על כדאיות העסקה.

מדרגות מס הרכישה לדירה נוספת נכון ל2026 הן:

• עד 6,055,070 ₪ – 8%
• על החלק שמעל 6,055,070 ₪ – 10%

כלומר, בניגוד לדירה יחידה:

• אין מדרגות פטור
• אין שיעורים מופחתים
• המס מחושב בשיעור גבוה יותר כבר מהשקל הראשון

לדוגמה, ברכישת דירה נוספת בשווי 3,000,000 ₪, המס יעמוד על 240,000 ₪ (8% מהשווי כולו).
ברכישת דירה נוספת בשווי 7,000,000 ₪, החלק עד 6,055,070 ₪ יחויב ב־8%. היתרה תחוייב ב־10% – סה"כ כ-588,898 ₪.

מחשבון מס רכישה

חישוב מס רכישה אינו מסתכם בהכפלת מחיר הרכישה באחוז מסוים. יש לבחון את מלוא התמורה החוזית, לרבות תשלומים עתידיים, הצמדות למדד, תוספות ושדרוגים. ברכישת דירה מקבלן, למשל, לעיתים תהיה הבחנה בין רכיבי העסקה השונים לצורך חישוב המס. הבחנה זו מחייבת קריאה מדויקת של ההסכם והבנה מעמיקה של הפסיקה והפרקטיקה.

טעות בשלב החישוב עלולה להוביל לדיווח שגוי לרשות המסים, להפרשי מס, לריביות ואף לקנסות. לכן, זהו שלב שלא כדאי להקל בו ראש.

מחשבון מס רכישה יסייע לכם לקבל הערכה כאשונית של גובה המס הצפוי לכם בעסקה.

⚠️ חשוב לזכור שמדובר בכלי עזר בלבד, שאינו מחליף בדיקה מקצועית של העסקה הספציפית.

פטורים והקלות במס רכישה

הדין מכיר במצבים בהם ניתן לקבל פטור או הקלה במס, אבל זו לא זכאות אוטומטית. קיימות הקלות לרוכשי דירה יחידה, לעולים חדשים, לנכים ולבעלי זכויות רפואיות. כמו כן, ישנן הקלות בעסקאות בין קרובים (העברה ללא תמורה). כל אחת מההקלות כפופה לתנאים ברורים, מחייבת עמידה בלוחות זמנים והגשת מסמכים ייעודיים.

מידע וטפסים רלוונטיים ניתן למצוא בעמוד טפסים שימושיים במיסוי מקרקעין, אך השאלה האם ההקלה אכן חלה במקרה מסוים מחייבת בחינה פרטנית.

מס שבח כחלק ממערך מיסוי מקרקעין כולל

מס זה הוא רק חלק אחד מתוך מערכת רחבה של מיסים החלים במסגרת עסקת מקרקעין. לצידו קיימים מיסים נוספים, כגון מס שבח, היטל השבחה ולעיתים גם מע”מ. כל החלטה ביחס למס אחד עשויה להשפיע על האחרים. לכן, בחינת מס הרכישה מבלי להתייחס לתמונה הכוללת עלולה להוביל לתוצאה חלקית ואף מטעה.

להבנה רחבה של המיסוי החל על עסקאות נדל"ן, מומלץ לעיין בעמוד מיסוי מקרקעין – איזה מיסים חלים עליי?

שאלות ותשובות

מתי משלמים מס רכישה?

החובה לתשלום המס נוצרת כבר במועד חתימת ההסכם המחייב לרכישת הזכות במקרקעין. מרגע שנחתם חוזה מחייב, קמה גם חובת הדיווח לרשות המסים וחובת תשלום המס. איחור עלול לגרור ריבית, הצמדה ולעיתים גם קנסות. מעבר לכך, אי־תשלום במועד עשוי לעכב קבלת אישורים שונים, לרבות רישום הזכויות בנכס.

מה זה שומת מס רכישה?

שומת מס רכישה היא הקביעה הרשמית של רשות המסים לגבי גובה המס שנדרש בעסקה. לאחר הדיווח על העסקה, רשות המסים בוחנת את הנתונים. בשלב הבא היא מוציאה שומה, שיכולה להיות שומה עצמית (בהתאם לדיווח שהוגש) או שומה שנקבעה לפי מיטב השפיטה. במקרים של מחלוקת, אפשר להגיש השגה ואף לערער, אך הדבר מחייב נימוק משפטי ומיסויי מבוסס.

האם מס רכישה חל גם אם קיבלתי דירה במתנה?

כן, קבלת דירה במתנה נחשבת לעסקת מקרקעין לכל דבר. יחד עם זאת, כשמדובר בהעברה ללא תמורה בין קרובים, עשויה לחול הקלה בשיעור המס. חשוב לבדוק מיהו “קרוב” לפי החוק, ומהו שיעור המס החל במקרה הספציפי.

אם יש לי דירה ואני מוכר אותה – הדירה החדשה תיחשב דירה יחידה?

לא תמיד. הדין מאפשר במקרים מסוימים לראות ברכישה כדירה יחידה, גם אם קיימת דירה נוספת. זאת, רק כאשר מתקיימים תנאים מדויקים ולוחות זמנים ברורים למכירת הדירה הקיימת. אי־עמידה בתנאים עלולה להביא לשלילת ההטבה ולחיוב רטרואקטיבי במס גבוה יותר.

האם ניתן לתקן דיווח על (שומה עצמית) לאחר שהוגש?

במקרים מסוימים – כן. תיקון דיווח עשוי להיות אפשרי כשמתגלה טעות או כשהשתנו הנסיבות. אולם, הדבר תלוי בסוג הטעות, במועד הגילוי ובאופן שבו הוגש הדיווח המקורי. לכן, חשוב לוודא שהדיווח נעשה בצורה מדויקת מלכתחילה.

מה קורה אם לא משלמים מס רכישה בזמן?

אי תשלום מס רכישה במועד עלול לגרור ריביות ואף סנקציות נוספות מצד רשות המסים. בנוסף, הדבר עלול לעכב רישום זכויות וליצור בעיות בהמשך הדרך, למשל בעת המכירה. חשוב להקפיד לא רק על חישוב נכון, אלא גם על עמידה בלוחות הזמנים.

מיסוי מקרקעין – חלק בלתי נפרד מייצוג משפטי מקצועי

חישוב מס הרכישה והדיווח לרשות המסים אינם פעולה טכנית, אלא חלק בלתי נפרד מהייצוג המשפטי. עורך הדין המייצג אתכם בעסקה הוא זה שבוחן את הנסיבות ומחשב את גובה המס בהתאם לדין. לאחר מכן הוא מגיש את הדיווחים הנדרשים ודואג לעמידה בלוחות הזמנים הקבועים בחוק.

ליווי משפטי מקצועי, המתמחה גם בהיבטי מיסוי מקרקעין, מאפשר לנהל את העסקה בצורה שלמה ואחראית. החל משלב התכנון והבדיקות המקדימות, דרך חישוב נכון של המס, ועד להגשת הדיווחים וטיפול בשומות. ייצוג איכותי אינו נמדד רק בניסוח ההסכם, אלא גם ביכולת לצפות מראש את ההשלכות ולמנוע טעויות יקרות.

אם אתם עומדים לפני רכישת נכס ומבקשים לוודא שכל היבטי העסקה מטופלים בצורה מקצועית ומדויקת – צרו איתנו קשר: 077-5558884 או בווטאספ.